住宅選びの「事前の関心」と回答時間を選択確率に組み込む――トロント圏の立地選択研究

背景と課題

住宅情報を容易に探せても、世帯がすべての候補と条件を十分に検討できるとは限らない。従来の多項ロジット型の立地選択モデルは、提示された候補について完全な情報を持つという強い前提を置く。合理的不注意とは、情報を得て処理する負担と、その情報を踏まえて選ぶ利点との釣り合いを考える枠組みである。著者らは、公共交通へのアクセスなどを含む住宅選択にこの枠組みを適用し、選択前の関心と情報への注意を区別して捉えようとした。

研究の方法

観測するのは、回答者が繰り返し解いた住宅選択課題である。2021年７月にトロント都市圏で行った表明選好調査、すなわち仮想の条件を示して選択を尋ねる調査から、データ整理後の672人・各９課題を用いる。各課題には現住居を含む５候補があり、まず転居するかを尋ね、転居する場合は提示候補を選ばせる。価格と床面積は現住居からの変化として扱う。ほかに住居タイプ、地域、近隣の質、公共交通・高速道路・自転車道へのアクセス、買い物先への徒歩アクセス、在宅勤務日数などを候補の属性とする。調査は、現住地・勤務地や先行する回答などから住居タイプと地域への「潜在的選好」を得て、一部の候補条件の生成にも使う。分析では、この選好を選択前の関心を表す重みの代用とする。課題に費やした時間も記録し、全選択課題の所要時間の中央値で割って、相対的な注意の長さを作る。

計算では、まず各候補の属性に係数を掛けて足し合わせ、候補の魅力を表す効用を作る。地域の項には、調査で定めた回答者別の値を掛け、関係の薄い地域を効用から除く。次に、住居タイプの潜在的選好の平方根と地域の潜在的選好を掛けた重みに、「効用を情報処理の単位費用で割った値」の指数を掛ける。この値を全候補の値の合計で割ったものが、各候補の選択確率となる。単位費用は注意の長さの指数関数の逆数と置くため、この設定では注意が長いほど効用の差が確率に強く表れ、短いほど事前の重みが相対的に効く。注意の長さは性別・世帯構成などと、パンデミックへの不安や生活変化を表す因子で説明し、誤差には正規分布を仮定する。因子は関連質問への探索的・確認的因子分析から作り、効用側と注意側の係数を最尤法で同時に推定する。出力される選択確率と係数から、住宅属性への反応と注意の長さに関連する回答者の特徴を読む。なお、潜在的選好の生成に用いる適応型調査の詳細な設計手順は、この論文本文だけでは追えない。

この研究の新しさ

著者らの提案は、適応型調査で得た住居タイプ・地域への潜在的選好を合理的不注意モデルの事前の重みに充て、選択課題の所要時間を情報処理費用に結び付けた点にある。横断調査、つまり異なる回答者を一時点で調べたデータから、住宅属性の好みだけでなく、選択課題への注意の違いも推定しようとする。ただし、潜在的選好が事前信念を、所要時間が注意を適切に表すという対応づけは、実測によって確立した事実ではなく、モデルの仮定である。

従来研究との違い

通常の多項ロジットは候補間の効用差から選択確率を計算する。本研究の確率式は形が似ている一方、候補への事前の重みと回答者ごとの情報処理費用を加える。論文は、事前の重みが一様で費用も全員同じなら、従来型の条件付きロジットに帰着すると説明する。選択肢に含まれる属性の一部を無視する「属性非注視」モデルとも異なり、注意の対象を特定の属性だけに限定しない。ただし、この論文本文には従来モデルとの予測精度の数値比較はなく、優劣は判断できない。

結果と評価

効用の推定結果では、現住居を基準にした価格変化の係数は負、床面積変化は正だった。コンドミニアムを基準にした戸建て・準戸建て・タウンハウスの係数も正である。転居先の高速道路アクセスを表す係数は統計的に有意ではなく、この仮想選択課題から高速道路の利便性が一般に不要だとはいえない。モデル適合の指標としてρ二乗0.4781が示されるが、実際の転居をどれほど正しく予測できるかを示す値ではない。

注意側について著者らは、パンデミックへの不安が強い人は転居への関心が低く、日常生活の変化が大きい人は課題により注意を向け、転居を検討する傾向があると解釈する。ただし、提示本文の注意側の結果表からは係数値を読み取れず、効果の大きさや統計的有意性は確認できない。１時点の仮想選択に基づく関連であり、パンデミック経験がその行動を生んだという因果関係も示さない。

限界・注意点

【著者が述べる限界】課題の所要時間には、注意だけでなく気の散りや操作への不慣れも混ざり得る。仮想的な選択環境は希望する住宅が市場で入手できることを前提とし、物件をめぐる競争を扱わない。在宅勤務の社会的な受け止め方が変化する可能性もモデルに入っていない。注意の測定値が極端にばらつくと、推定計算が不安定になり得る。したがって、2021年のトロント都市圏で得た表明選好の結果を、実際の転居や他地域・他時期の行動へそのまま一般化できない。