住宅に駐車場代を含めると車の保有は増えるのか――米国住宅調査の分析

背景と課題

住宅の家賃や購入価格に駐車場代が含まれると、車を持たない世帯もその費用を住宅費として負担する。著者は、この仕組みが車を持つ際の追加費用を見えにくくし、保有判断に影響すると考える。交通と土地利用の研究では人口密度や公共交通への近さがよく扱われる一方、住宅の駐車場に関するデータは乏しい。本研究の問いは、駐車場の有無だけでなく、その費用が住宅価格に含まれるかどうかが自動車保有と関係するか、である。

研究の方法

主な観測単位は、2003年の米国住宅調査（AHS）に収録された住宅に住む世帯である。調査には、車庫・カーポートが家賃または購入価格に含まれるかを尋ねる質問があり、含まれない場合には、その他の路外駐車場が含まれるかも尋ねる。著者は回答をまとめ、少なくとも１台分が価格に含まれる住宅を「抱き合わせ駐車場あり」＝１、それ以外を０とした。結果を表す主な変数は、保有車両が０台なら１となる「車なし世帯」である。「抱き合わせなし」には、駐車場を別料金で利用できる住宅と、路外駐車場が提供されない住宅の両方が入る。世帯の貧困状態、人数、年齢や学歴などの構成、中心市街地への立地、公共交通への近さ、建築年を比較条件として整える。近隣の住宅種別や店舗の有無も一部の推定に加えるが、これらの質問には無回答が多く、利用できる標本が減る。

次に、車なし世帯である確率をロジット回帰で推定する。ここでいうオッズは「車なしの確率÷車ありの確率」であり、回帰ではその対数を抱き合わせの有無と比較条件の組み合わせで表す。抱き合わせの係数が負なら、投入した条件が同じ世帯を比べたとき、抱き合わせ住宅の車なしオッズが低いことを示す。係数を指数に変換するとオッズの比になる。例えば基本の全国推定の係数は約−1.22で、オッズ比は約0.30、すなわち約70％低いという読み方になる。これは車なし確率が70％低いという意味ではない。全国推定には都市圏ごとの差を表す固定効果と、全国の住宅を代表させる調査の重みを使う。続いて６都市圏を個別に推定し、近隣土地利用を加えた推定や、住宅を選ぶ際の希望が結果に混ざる「自己選択」を検討する部分標本の推定と比べる。出力は係数とオッズの差に加え、条件をそろえた仮想世帯の車なし予測確率である。提示本文の中間部は省略されており、言及される操作変数分析の第２段階の手順と結果はここから追えない。

この研究の新しさ

著者が新規性として挙げるのは、全国を代表する住宅調査を使い、駐車場代を住宅価格に含めることと自動車保有との関係を推定した点である。駐車場を単なる設備としてではなく、保有費用の見え方に関わる住宅条件として捉えている。全国だけでなく６都市圏や、住宅選択の余地が小さいと考えられる集団も調べ、地域差や自己選択が結果を説明しうるか検討した。

従来研究との違い

基本の全国推定と６都市圏の推定では、抱き合わせ駐車場の係数はいずれも負だった。近隣の住宅種別や店舗などを加えると係数はおおむね小さくなるが、デトロイト以外では統計的に明瞭な負の関係が残る。ただし、近隣土地利用を加えた推定では無回答により標本も変わるため、係数の変化を統制変数だけの効果とは読めない。比較対象の「抱き合わせなし」は、別料金の駐車場がある住宅と路外駐車場のない住宅を区別していない。

結果と評価

2003年の全国標本の記述統計では、住宅の92.9％に抱き合わせ駐車場があり、車なし世帯は8.6％だった。基本の全国ロジット回帰では、抱き合わせ住宅に住む世帯の車なしオッズは、そうでない世帯より70.4％低い。中心市街地に住む、公共交通に近い非貧困世帯を想定し、他の変数を平均値に固定した予測では、車なし確率は非抱き合わせで15％、抱き合わせで４％となる。これは設定した条件での予測であり、全国の全世帯に11ポイントの差が生じるという意味ではない。

自己選択を調べる分析では、転居者が答えた住宅や近隣を選んだ理由を加えても負の係数が残る。また、選べる住宅が一つだけだったと答えた世帯、ニューヨーク市の家賃規制住宅、公営住宅の分析でも負の関係が報告される。ただし、これらは駐車場の割当てを全対象世帯で無作為に行った実験ではない。車を持つ通勤者の運転については、著者自身が保有との関係より結果が不安定だとしている。

限界・注意点

著者は、横断面データでは居住地の自己選択を完全には除けないと明記する。AHSは価格に含まれる駐車枠数や駐車場所を示さず、「抱き合わせなし」の内訳も分からない。近隣土地利用の質問には欠損が多く、追加すると標本が大きく縮む。家賃規制住宅などの部分標本は小さい。さらに、提示本文の中間部が省略されているため、操作変数分析や通勤行動の全結果をここで独立に確認することはできない。駐車場の設置義務を撤廃した場合の効果は直接測っておらず、政策上の因果的な含意は著者の解釈として読む必要がある。