土地に厚く、建物に薄く課税すると開発密度は変わるか――ミネソタ州３都市の試算

背景と課題

地方の道路整備には固定資産税が使われるが、通常の税は土地と建物の双方にかかる。論文は、交通アクセスの改善による価値は土地価格に反映される一方、建物への課税は所有者の建設投資を抑え得る、という考えから出発する。土地の税率を高く、建物の税率を低くする「分離税率」なら、土地に生じた価値を税収として捉えつつ、建設への負担を軽くできる可能性がある。ただし、税率を変えれば実際に建物が増えると確かめた研究ではない。論文が検討するのは、既存の費用と密度の関係を税率変更後にも当てはめた場合の予測である。

研究の方法

観測単位は国勢調査の街区で、住宅と非住宅を別々に分析する。目的変数は開発密度の対数で、住宅は住宅用地１平方メートル当たりの戸数、非住宅は商工業用地１平方メートル当たりの開発済み床面積とする。説明変数は土地１平方メートル当たりの費用、住宅１戸または非住宅床面積１平方メートル当たりの建物費用、ミネアポリスとセントポールの都心および主要道路までの距離、車で30分以内に到達できる人口・雇用である。公園、道路、水域など開発を見込まない土地は面積から除き、対象用途の土地がない街区や開発・区画記録のない街区も分析から外す。土地価値は、先行研究の住宅価格モデルから得た街区別の土地価値割合を、査定された不動産総額に適用して推定する。非住宅床面積は街区の雇用数を用途別の１人当たり床面積で換算する。

次に、土地・建物の価値へ市と郡の税負担を加え、費用を作る。毎年の税負担が続くとみなし、税率を課税対象額に掛けた年額を７％の割引率で割って現在価値に直す。土地側の合計は土地面積で割り、建物側の合計は用途に配分して住宅戸数または推計した非住宅床面積で割る。こうして求めた費用と、距離・到達可能性に対する対数密度の関係を街区データから推定する。費用の係数は、ほかの変数を一定としたとき、費用の差が対数密度の差とどう関連するかを示すもので、税率変更の因果効果を直接測る係数ではない。

最後に３都市で、土地税率を建物税率の２、５、10、20倍に設定する。市の現行税収を固定し、「現行税率×土地と建物の課税対象額の合計＝新しい土地税率×土地の課税対象額＋新しい建物税率×建物の課税対象額」という条件と税率比から、新税率を求める。表に示す税率の対象は市場価値そのものではなく、州法に定める課税標準である。新税率で街区の費用を更新して推定式から密度を予測し、現行税率での予測値に対する変化率を用途別土地面積で重み付けして都市ごとに示す。これは税収を保つ条件付き試算であり、事業を選ぶ最適化ではない。

この研究の新しさ

論文は分離税率を開発促進策だけでなく、交通整備などが土地にもたらす価値を捉える財源方式として位置付け、住宅と非住宅の密度をともに試算する。対象地域に分離税率を採用する自治体はない。そのため、土地税率と建物税率の効果を別々に実測したのではなく、既存の街区における費用と密度の関係を推定し、仮定した税率へ当てはめている。

従来研究との違い

比較の基準は土地と建物に同じ税率をかける現行方式で、各都市について税率比を２対１から20対１まで変える。市の想定税収を維持する一方、費用の計算には市税と郡税を含める。したがって、これは導入都市と未導入都市の事後比較ではない。論文が紹介するペンシルベニア州の先行研究でも、建設の増加には事務所需要や建物税の減免といった別の要因が関わっており、税制だけの効果とは整理されていない。

結果と評価

推定結果では、住宅・非住宅とも、土地費用が高い街区ほど密度が高く、建物費用が高い街区ほど密度が低いという関連が見られた。モデルの決定係数は住宅が0.51、非住宅が0.27である。税率比を５対１にした場合の予測密度の増加率は、住宅・非住宅の順に、ミネアポリスで35.54％・24.24％、リッチフィールドで14.04％・7.56％、ブルーミントンで11.92％・5.52％だった。いずれも現行税率でのモデル上の密度を基準に、街区の対象用途面積で重み付けした平均値であり、導入後の実績ではない。既存の関連を税率変更時にも適用しているため、この数値から課税変更の因果効果は確定できない。

限界・注意点

【著者が述べる限界】モデルは開発の供給側に着目した部分均衡の試算で、追加の住宅や床面積を使う入居者の需要は扱わない。土地の用途と規制、平均的な住宅の大きさや建物の質を固定し、費用計算には市・郡以外の固定資産税を含めていない。土地価値を建物から独立して正確に評価することも難しい。開発が進めば土地価値や必要な税率、都市内外の立地選択も変わり得るため、３都市の予測を他地域や導入後の実績へそのまま広げることはできない。